不動産投資での老後資金作りに失敗しない3つのポイント

マネープラン

不動産投資での老後資金作りに失敗しない3つのポイント

不動産投資の話です

<この記事で分かること>

・不動産投資とは

・不動産投資が会社員に向いている理由

・不動産投資のメリット・デメリット

サラリーマンが老後資金作りや人生設計の一旦として投資を考える時、不動産投資を検討しないのは大きな損失になり得ます。なぜなら会社勤めという社会的信用は、不動産投資で金融機関からの融資を受けるにあたりプラスに働くからです。また不動産投資は、少額の資本で多くの利益を生み出す、最も投資効率に優れた投資方法の一つでもあります。これらを活用しない手はありません。

投資にはさまざまな種類がある中で、なぜ不動産投資が老後資金作りに有益なのでしょうか。投資と切り離せないリスクを知り、不動産投資におけるリスクを低減する方法について解説します。

不動産投資で老後資金2000万円問題から自由になる

少子高齢化の進行により、公的年金制度の世代間格差が一層の広がっていることが論じられています。ここで改めて、老後資金が足りない、という問題について考察しておきましょう。

老後2000万円問題とは何か?

「人生100年時代において、公的年金意外に老後資金として2000万円が必要」。2019年6月の金融庁による報告が物議をかもしたことは、記憶に新しいのではないでしょうか。

現代日本は人生100年時代とも称される超高齢社会への突入が示唆されています。それに伴い、具体的には平均的な高齢夫婦の場合、公的年金では毎月約5万円の赤字が続き、退職後の30年間で2000万円が不足するとの例が示されました。

さらに厚生労働省の統計データによれば、退職給付金の減額傾向も報告されています。退職金を老後資金の一環として考慮できないケースは、より増加すると考えられます。


少子高齢化社会を生き抜く上で、各人が老後資金に対する備えをする。これこそが老後2000万円問題の本質です。

足りない年金はどう補う?

労働として得た対価を貯蓄して老後資金に充当する。すでに多くの人が取り組んでいるのではないでしょうか。しかし従来から重要視される貯蓄という手法だけでは、先行き不安は拭えません。なぜなら、労働によって得られる対価には、時間や体力といった制限があるからです。労働のみに収入源を見出すことには、限界があります。

このような有限な資産作りから早々に思考回路を切り替え、お金そのものを働かせることで資産を増やす、つまり資産運用を始める人は、年々増加しています。

会社員こそ不動産投資で老後資金対策すべき4つの理由

さまざまな資産運用手法の中で、サラリーマンには不動産投資が最も有効な老後資金対策の一つと言えます。


金融庁の老後資金2000万円問題を受けて麻生財務大臣は、年金受取額の減少を見据えて、若いうちから資産運用することの重要性を示しました。その中で奨励された「積立・分散・長期の投資」を満たすツールとして、不動産投資は効果的です。

不動産投資は他人資本で投資できる

不動産投資は、購入した物件を他者に貸して家賃収入を得ます。物件を購入するにあたっては金融機関でローンを組み、融資を受けるのが一般的です。少ない自己資金で高い投資効果を得ることが期待できる点が、不動産投資の大きなメリットです。


株式投資をはじめとする有価証券への投資ではどうでしょうか。原則として、限られた自己資金の範囲内でしか投資できません。また有価証券は価格変動が激しいため、自己資金を失うリスクからの逃れられません。この点で、不動産投資は他の投資と大きく異なります。

サラリーマンは個人事業主やアルバイトと比べると、また金融機関から貸付を受けるにあたって社会的信用度が高く、毎月会社からの給与を受け取っているため返済が滞る可能性も低いと判断さる傾向もあります。

金融機関から融資を受けて物件購入する不動産投資のスタイルは、社会的信用があるため融資を受けやすいサラリーマンに最も適していると言えます。

不動産投資は長期保有前提

不動産投資では、家賃収入で利益を得ます。入居期間は長期的であることがほとんどですから、計画的な資産形成が可能です。

さらに家賃収入は景気の影響を受けにくく、大きな変動が出にくい特徴もあります。そのため、安定的に長期の収入を得ることが期待できる点もメリットです。

不動産投資は分散投資に向いている

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンといわれます。大きな利益も期待しにくいが、大きなリスクも避けられるという意味です。


株式投資やFX、仮想通貨といった短期的な利益を追求する投資法は、大きく稼げる可能性があると同時に大きなリスクを負う危険性もある、ハイリスク・ハイリターンの投資です。


健全な投資のためには、投資の対象を複数に分ける分散投資でバランスをとることが重要です。一般的な金融商品では短期的な収益を見込めるハイリスク・ハイリターンな商品が多い中、ミドルリスク・ミドルリーターンで時価変動の影響を受けにくく、長期的に安定した利益を期待できる不動産投資は、分散投資に適しています。

管理を委託できる

不動産投資では、建物や入居者の管理といった多岐に渡ります管理業務は全て、管理会社に委託可能です。オーナーは管理状況の報告を受けるだけですから、日中の会社勤めの傍でも十分に対応できるでしょう。

一方の株式投資やFXの場合は様相が異なります。収益を出すためには、日中も絶えず株式やFXの動向に注意を払わなければなりません。本業を持ちながら株式やFXを管理するのは容易ではなく、本業に悪影響を及ぼす可能性も否めません。

こういったことから、不動産投資は忙しいサラリーマンの老後資金作りに適した投資法といえます。

不動産投資で老後資金作りに失敗する人とは

リスクの無い投資はありません。当然不動産投資にもデメリットがあります。不動産投資に失敗しないために、またリスクを低減させる意味でも、不動産投資のデメリットを確認しておきましょう。

物件選びが間違っている

不動産投資の最大のリスクは、空室のリスクでしょう。入居者が決まらなければ家賃収入を得られません。入居者が途切れ無い物件不動産を購入するには、立地は最も重要な条件です。土地の開発状況や人口動態へをあらかじめリサーチし、将来的にも不動産物件の需要が見込まれる立地であることを徹底的に調査した上で物件を選定することが求められます。

リスクを取れない

不動産投資は、短期的な利益を期待しにくい投資法です。物件を購入しても、すぐに入居者が決まるとは限りません。さらに、空室の状態が長く続けば賃料自体を見直す必要にも迫られるでしょう。また、物件の老朽度によっては修繕やリフォームにコストも発生します。

安定して家賃収入を得られるようになるまでには、中長期に渡る忍耐の時期が必要です。この間の損失に耐え得る資金繰りの調整方法を持たない場合、大きな負債を抱える恐れがあります。

不動産投資はあくまでも投資である以上、リスクは避けられません。空室のリスクに対してどの程度まで自己資金で耐えられるのか、綿密な事業計画を立てて取り組むことが重要です。

不動産投資で老後資産作りのリスクを最小限にする方法3選

不動産投資での老後資金作りを成功させるためには、リスクを加味した計画が欠かせません。リスクを最小限にとどめ、最大限のリスクを得るために押さえておきたいポイントを3つ紹介します。

綿密なリサーチ

不動産投資に伴うさまざまなリスクのうち、空室と修繕のリスクは、徹底したリサーチによって最小限にできます。


例えば空室リスクを回避するためには、綿密な近隣調査します。具体的には購入を検討している物件の立地周辺の人口を調査し、さらに競合物件の調査すれば、将来的な空室率予想を立てられます。購入を検討している物件が中古物件である場合は、過去の入居率も把握するとよいでしょう。

また物件を購入する際は、必ず自分で現地まで足を運び、複数の物件を比較検討することも欠かせません。

物件の選定が不動産投資の成否を左右すると言っても過言では無いことを念頭に、綿密なリサーチを重ねることが、リスク低減のカギと言えます。

経営者思考を手に入れる

不動産投資とは、賃貸経営者になることでもあります。物件購入時は取得税、運用中は固定資産税、売却すれば譲渡所得税も課せられるため、税金対策は欠かせません。空室リスクを避けるために、競合物件に対するメリットの打ち出しや家賃滞納への対策なども講じる必要もあります。

物件の管理は不動産業者に委託できますが、経営は率先して行う必要があるため、経営について学び続ける姿勢が大切です。

信頼できるビジネスパートナーを持つ

不動産管理の知識は、一朝一夕に得られるものではありません。不動産投資のパートナーとなる不動産業者の選定は、物件選定と同じくらい重要です。



物件管理のみならず、不動産の仲介業務も一貫してサポートできる知識や経験のある不動産業者をパートナーに持てば、包括的なアドバイスを受けることもできるでしょう。

物件の選定同様、不動産業者選びも複数の業者を比較検討し、実際に面会して納得いくまで話を聞くことがポイントです。

ハイリスクをとれるなら不動産投資は有効

不動産投資は、老後2000万円問題に立ち向かう老後資金対策として有効です。投資である以上避けられないリスクは、経営について学ぶ姿勢と頼れるパートナーの協力を得ることで最小限に抑えることもできるでしょう。

理想の物件に出会うには時間がかかります。また、不動産投資を初めてすぐ利益が出るわけではありません。早い段階で利益を得るためには、一刻も早いスタートが肝心です。

老後資金作りのために、また分散投資の施策の一つとして、不動産投資を始めてみるのはいかがでしょうか。

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